Mieszkania

Po redakcyjnym dyżurze. Wynajem: zły i ten nowy Od 1 stycznia br. obowiązują nowe przepisy o ochronie praw lokatorów. Zmieniają one zasady dokonywania podwyżek czynszu oraz wprowadzają pojęcie najmu okazjonalnego. Przy redakcyjnym telefonie dyżurowali odpowiadając na pytania Czytelników Ryszard Wiśniewski z biura obrotu nieruchomości RYZO oraz Sławomir Ledziński z biura obrotu nieruchomości KOMPLEKS.

- Co to jest ten nowy najem okazjonalny?

Sławomir Ledziński: - Z najmem okazjonalnym mamy do czynienia wtedy, kiedy właściciel mieszkania nie użytkuje go przez jakiś czas, określony jako "przejściowy" i w tym czasie wynajmuje. Ustawa nie precyzuje, co oznacza użyty termin "okres przejściowy". Nie wiadomo więc, czy jest to tydzień, miesiąc, rok czy jeszcze dłużej. Wynajem okazjonalny różni się od tradycyjnego też tym, że najemca i wynajmujący sami ustalają warunki umowy, a w tradycyjnym - mówiąc ogólnie - treść określają przepisy.

- Czy najem okazjonalny jest lepszy od dotychczasowych przepisów?

Ryszard Wisniewski: - Trudno powiedzieć, bo to zależy, kogo pani ma na myśli. Jest inny. Tradycyjny wynajem jest dla właścicieli mieszkań napewno niekorzystny, a nowy okazjonalny, dużo lepszy.

- Kiedy może zaistnieć problem, czy mieszkanie jest wynajmowane normalnie czy okazyjnie?

Ryszard Wiśniewski: - Wówczas, gdy między wynajmującym, a najemcą dojdzie do jakiegoś sporu. Uczciwym jest uprzedzenie najemcy, że mieszkanie jest wynajmowane na warunkach normalnych albo okazjonalnych. W zależności, jaka będzie forma wynajmu, znajdą zastosowania różne przepisy. Przykładowo - w przypadku wynajmu okazjonalnego właściciel lokalu może stosować podwyżki czynszu częściej niż raz na pół roku, tylko z miesięcznym wypowiedzeniem i o dowolnej wysokości.

Sławomir Ledziński: - Jest też różnica dotycząca okresu wypowiedzenie umowy. W wynajmie okazjonalnym - poza czterema przypadkami, co do których ma zastosowanie ustawa o ochronie praw lokatorów - umowa zawarta między stronami reguluje, kiedy właściciel może ją wypowiedzieć. W przypadku najmu normalnego sposób wypowiedzenia umowy jest rygorystycznie określony w ustawie o ochronie praw lokatorów. Są to terminy obejmujące od pół roku do nawet trzech lat. Podwyżka może się odbyć nie częściej niż raz na pół roku i tylko w określonej wysokości oraz w zależności od tzw. wartości odtworzeniowej.

- Głośno było o batalii na temat zwolnienia czynszów regulowanych dla lokali wynajmowanych u kamieniczników. Miały być uwolnione już od 1 stycznia tego roku, a tak się nie stało. Dlaczego?

Sławomir Ledziński: - Taką inicjatywę legislacyjną złożyły stowarzyszenia właścieli. Chodziło o to, by mogli dowolnie sobie ustalać wysokość czynszu, podobnie jak przy najmie okazjonalnym. Nie przeszła jednak w sejmie za sprawą senatu i prezydenta. Sejm może jeszcze raz czynić starania o wprowadzenie tego przepisu, ale jest nikła szansa, by zrobił to obecny skład. Jeżeli jednak sejm nie uchwali tego prawa w najbliższym czasie, Polska zapłaci odszkodowanie za niedostosowanie naszych uregulowań do obowiązujących w Unii Europejskiej. Tam nie ma tych ograniczeń.

- Jakie są okresy wypowiedzenia w myśl nowej ustawy?

Ryszard Wiśniewski: - Nadal są bardzo niekorzystne dla wynajmującego lokal na zasadach normalnych. Nie mówimy tu o wynajmie okazjonalnym. Ustawa bowiem o obronie praw lokatorów chroni przede wszystkim lokatorów nie tylko mieszkań komunalnych i spółdzielczych, ale również wynajmujących na rynku wtórnym. Jeżeli najemca mieszka w wynajmowanym lokalu krócej niż 12 miesięcy, to wypowiedzenie można mu wręczyć nie później niż 6 miesięcy przed wypowiedzeniem. Miesięczne wypowiedzenie przysługuje wtedy, kiedy najemca posiada tytuł prawny do innego lokalu w tej samej miejscowości i jeżeli ten lokal spełnia warunki lokalu zamiennego. A - przykładowo - trzy lata, kiedy właściciel zamierza zamieszkiwać w wynajmowanym lokalu, ale nie dostarcza najemcy lokalu zamiennego.

Sławomir Ledziński: - Wyjaśnijmy, że określenie "mieć tytuł prawny do lokalu" oznacza, że najemca musi mieć tytuł do innego lokalu czyli mieć jakieś mieszkanie, gdzie się przeprowadzić. Oczywiście w praktyce staje ono najczęściej w logicznej sprzeczności z faktem, że wynajmujemy mieszkanie.

- Co to jest wartość odtworzeniowa?

Ryszard Wiśniewski: - Jest to przeciętny koszt budowy 1 metra kwadratowego lokalu mieszkalnego. Takie wskaźniki dla poszczególnych powiatów ogłasza wojewoda co 6 miesięcy.

- Czy wartość odtworzeniowa jest jednakowa dla całej Polski?

Sławomir Ledziński: - Nie. W każdym województwie i powiecie mogą być inne. Przykładowo w zachodniopomorskim wynosi 6,35 zł/ m kw., w mazowieckim - 10,54, we Wrocławiu - 5,85 zł, w Poznaniu - 6,50 zł, Gorzowie Wlkp. - 5,89, na Śląsk - 6,19 zł itd. Normalny czynsz w wynajmie nalicza się w zależności od wartości odtworzeniowej. Roczny czynsz nie może przekroczyć 3 proc. tej wartości. Przy czym maksymalna podwyżka czynszu nie może być większa od 10 proc. dotychczasowej kwoty. Może jednak przekroczyć te 10 proc. tylko w przypadku, gdy czynsz po podwyżce nie przekroczy 3 proc. wartości odtworzeniowej lokalu mieszkalnego w danym powiecie.